經濟學早已說明高樓價的成因

“樓價長期高企,大部分市民根本無法負擔,即使政府和金融管理局已經推出多輪打擊炒樓措施,包括3D辣招、大幅降低按揭借貸成數、増加土地和房屋供應、復建居屋、增加白居二和綠置居等計劃、推行港人港地、限尺限量等措施,但樓價仍然繼續上升,今年再度蟬聯全球樓價升幅最高的城市之位,反映政府政策未能對症下藥,根本斷錯症。”

“但政府從來沒有提供任何科學證據證明樓價高企與土地房屋供應之間的關係,只一味重複想當然的假說,大家聽多了也就信以為真。”

“1990年代初,私人樓宇房屋供應量經常維持在每年三萬伙上下,但1998年前樓價卻仍然不斷攀升,空置率低見4%。相反,近年的房屋供應量只有一萬間左右,只有20年前的三分之一,但空置率同樣是大約4%,而2008年國際金融風暴期間,樓價亦可急跌17%。”

“房產理論中著名的DiPasquale-Wheaton 模型早已指出,樓價才是主宰房屋供應量的成因,當開發商預期發展樓宇可以獲利,在利益推動行為的人性驅使下,當樓價預期繼續上升,勢必導致房屋供應量上升,相反當樓價預期下跌,房屋供應量也會自然減少。”

“況且,供求理論只不過是一種概念,所謂的需求根本不能觀察,但供應是否足夠是相對於需求而言,本身並沒有一個所謂恆久理想的供應量。”

“相反,另一套有效解釋樓價高企成因的理論,我簡稱為「實質利率」理論,認為樓價高企源於通脹預期上升,借貸成本下降及風險預期下降等因素,令房屋投資有利可圖,或者比租樓更有化算,樓價自然上升。”

看到姚副教授這篇文章,我很難想像地理與資源管理學的專業人士對房地產與價格的理解為何這麼混亂

首先要搞清楚供應與需求,兩者必須要同時考慮:房屋供應低於需求房價自然就會上漲,假如供應大於需求,房價自然就會下跌。又同時,最基本的經濟學概念,需求是透過貨幣反映的,大量貨幣追逐貨物,貨物價格自然會上升。所以經濟好的時候資產價格會上升,包括地產與股票的價格;經濟不好的時候,貨幣與收入減少,在央行不作為時利率提高,資產價格自然下跌。

1998年亞洲金融風暴,香港的地產商就停止用高價競投土地,所以房屋供應與政府收入會同時減少:樓價降低同時房屋供應降低這個是相關關係而不是必然的因果關係,是徵兆而不是病因真正的成因是經濟衰退、收入與貨幣供應大幅下跌需求降低。

經濟學早就明白這關係,而多次經濟起落已經科學地驗證這因果關係,姚副教授又何必以為是自創一派『「實質利率」理論』利率是經濟學的基本功而已。貨幣、利率與匯率對房價的影響也是我不斷經常在說的香港房價高企的主因。

需求是根據經濟狀況與實際需要來決定,當然沒有必然的需求曲線,更當然沒有「恆久理想的供應量」這些事凡是明白經濟的都清楚,不是什麼驚天大發現。經濟學作為一門社會科學對這現象已經有很多理論與證據去驗證,科學清楚知道房價是由多重因素形成的,土地供應是其中一環而已。

再作說明,房屋供應有很多種,有私人房屋與公共房屋。先私人房屋,每個人有一定經濟基礎的都會希望擁有私有房產,因為這樣他們的生活才能得到保障,原因是私有房產可減少租金,同時在資產帳目表上,房產會反映成正面的資產,即是說租金是一種債務,而擁有房產(就算需要支付按揭)則是脫離這種債務。資產在有需要時又可以變賣,又可以藉此舉債去應支其他需要,例如生意投資,所以資產自然是擁有越多越好。於是,政府有必要為私人房屋提供土地,因為缺少私人房屋,大部分中產收入人士就需要向地主奉獻租金,長此下來就會形成少數人富裕大部分人貧窮的問題。故此,讓大部分人擁有資產就是使他們脫離貧窮同時促進經濟的重要方法。

所以,在這角度上沒有什麼叫「足夠」,控制資產供求平衡是價格與使用貨幣的價格—利率與匯率。所以,再說一次,需求與供給曲線自然就「不存在」了,尤其是單個貨物的需求與供給曲線是微觀經濟問題,但資產價格則是宏觀經濟總供需的問題(概念上有總需求與供給曲線,但因為因素大多沒有人會認為實際上有總需求與供給曲線)

公共房屋則不屬於私有產,所以限制在於多少人不到達購買私有房產的經濟基礎與公共房屋供應。供應公共房屋不會降低房價,但不代表政府不需要提供土地興建公共房屋。故此,綜合上述,加上稅收這因素,房價高企代表政府有必要去找更多土地興建私人與公共房屋:建屋不一定會降低房價,因為需求可以大幅大於供給,但不建就會形成各種各樣的社會問題,而房價必然會繼續提高。

再說預期的問題。假如社會預期當地有大量土地應付需求,這個地方的房價自然漲不起來。香港、紐約、東京等大城市樓價必然是高,因為這些城市有大量人口而成為高密度城市,而每個人都預期得到土地有限,而土地有限是切切實實的限制,除非你可以憑空變一些土地出來。去看一些人口稀少的平原地帶,例如美國和加拿大的中部,這些地方不論房價升幅怎樣高,幅度都不會像紐約這種大城市一樣,在經濟衰退是這些地方的房價就會很快的打回原形,而紐約則會維持在一定的底線。經濟學家認為一些人在紐約這些地方因為房價而要遷離市中心是因為土地使用限制妨礙建設廉價房屋。

貨幣供給就是這個限制的加乘,它會以乘數的方式影響房價,即是房價對利率的反應大而且快速。這當然是問題的核心,但香港的貨幣供給、匯率與利率是由什麼決定的?聯繫匯率制度。你要改變這些就必須廢除聯繫匯率制度。姚副教授有沒有提出來?他對這問題有概念嗎?如果只說利率但不說聯繫匯率的影響,他就是提供片面訊息,結果是誤導公眾。

就算你提出廢除聯繫匯率制度(我支持),這個想法金融界同意嗎?香港一般市民同意嗎?他們理解嗎?在香港一般市民傻呼呼的以為有很多美元貨幣儲備就是非常好的事的時候,你在毫無預警提出廢除聯繫匯率制度他們會有什麼反應?當然,我相信姚副教授並非有意誤導群眾,更大的可能是他根本不明白這個問題,所以壓根就沒有想過。

所以,香港房價高企的問題跟其他問題一樣不會得到解決,因為很多提出如何解決問題的人對這些實際的問題與他們的方案會造成什麼影響根本毫無概念又或者是缺少一貫而清晰的邏輯

 

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