樓市並沒有情緒化:經濟學解釋了樓市爲什麽持續升溫

這裡看到了這篇星島日報的社論,說樓市正在情緒化,因爲經濟學解釋不了現在的樓市,因爲供應的增加並不能使樓價下降。唉,經濟學理論對香港的樓市有很好的解釋,我也用經濟學的原理做了正確的預測。經濟學所不能解釋的是爲什麽香港的傳媒不去學習最基本的學理。

社論說:「根據傳統經濟學說,如果供應增加,需求不變,樓價應會下調;同樣,如果供應不變,需求下降,樓價也會回落,現在預見供應上升而需求受壓,樓價下調的趨勢應該顯而易見…現實卻是背道而馳,樓價近日不跌反升,供求現象應有的理性反應並沒有出現。為甚麼發生這個情況呢?最有可能的解釋是,公眾對樓市政策的解讀與經濟假設不同,大家對樓價的預期偏向樂觀,認為未來的需求仍然會超過供應,今日不買,明日會更貴。」

明顯地,這篇社論的作者根本不知道供應與需求是什麽。供應並不是市面上有多少貨物可以供應,而是供應商會因應價格的改變而提供多少貨物。同理,需求並不是有多少人想購買多少貨物,而是需求量會因價格與收入的改變增加或減少。因此,供應量增加並不直接導致價格下跌,還需要看整體價格動向,還需要看需求曲綫,還要看收入。就算假設需求曲綫不變(價格只在曲綫中上下移動),假如市場出現短缺,少於市場出清點的供應增加對價格沒有半點影響。

另外,爲什麽要假設需求不變?這個假設又是否符合現實?在現實中需求不只受消費偏好與收入所影響,它還受貨幣流動性、利率、通脹等影響,因爲現實中有貨幣假象–以爲貨幣量增加等於實際購買力增加的錯誤–消費者考慮的不全是他們的實際收入而是手中擁有的貨幣量。因此,需求可以看成是有多少錢在追逐多少貨物:貨幣供應量會影響消費。假如貨幣供應減少而對貨物的需求量不變,價格就會下跌,並出現通縮的現象,因爲貨幣量不足夠去支持交易。反之,如貨幣供應增加,價格就會上升,並出現通脹的現象。這裡要留意,通脹意味著今天的消費會比明天的消費更有價值,因爲今天手中貨幣的購買力比明天的高。

同時,房地產並不是一般消費品,它是資本貨物的一種(房地產可以作爲抵押物,會計算在資產負債表當中),與股票與債券一樣,價格受利率的影響。持有貨幣的人–投資者或消費者–要就投資、儲蓄與消費進行取捨;在資產價格上升、利率低的情況下,投資是最好的選擇(次選是消費),因爲貸款成本低,通脹會減輕貸款的實際負擔,又可以以手中貶值中的貨幣換取高價值的資產。因此,假如經濟環境不變,貨幣供應增加與低利率會引起投資量增加,資產價格也會跟著提升。

匯率升跌也會引起貨幣供應量的改變。貨幣的差價提供了套利的機會:在港元兌人民幣1:0.80的情況下,80萬人民幣就可以購買價值100萬港元的資產,而且只需要支付香港的利率。因此低匯價會引起海外資金流入本地的資產市場,形成所謂「熱錢」的現象。「熱錢」的流入又進一步加大香港的貨幣流通量,提高通脹水平,降低實際利率,因此資產價格又會進一步提升。(假如沒有聯係匯率,「熱錢」會逐漸提高港元匯價,因此聯係匯率不容許香港資本市場自動調節。)綜合上述,要預測香港資產價格(包括樓價)上升與否,假如香港經濟環境不變,我們只需要觀察貨幣供應量與資本流入量是否持續增加,利率與匯率是影響前兩者的因素,這裡要看的是利率與匯率的下跌會否引起貨幣供應量與資本流入量的增加。

香港貨幣供應M3(來自香港統計處):

hkm3我們可以看到2012年底三季的貨幣供應量比2011年增加了接近6千億港元。2011年比2010年更是增加了1萬億港元。

香港資本賬戶淨值(來自世界銀行):

hkca以上數據説明香港有越來越多的錢在追逐短缺中的資產供應–資產供應增加的速度追不上貨幣流動性增加的速度。不知道社論作者憑什麽說需求不變,甚至是受壓??對貨物徵收稅務是在改變(提高)貨物的價格,使價格在需求曲綫中往上移動,需求曲綫並沒有左右移動,需求本身沒有改變,何來受壓?

事實證明「傳統」經濟學理論完美地解釋了香港資本市場的問題,也説明供應,注意,是未來數年的供應,根本解決不了問題。

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2 則回應給 樓市並沒有情緒化:經濟學解釋了樓市爲什麽持續升溫

  1. KaHing 說:

    轉載到我那邊?
    謝。

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